Kantorenmarkt in België eindelijk uit hun dipje?

Freddy Michiels
Bedrijfsvastgoed & Immo
Ceusters-Michiels.jpg(image/jpeg)

Het jaarverslag van vastgoedexpert Hugo Ceusters-SCMS Ceusters is meer dan een resultateninformatie over het bedrijf, maar levert elk jaar opnieuw een duidelijke inkijk op de gezondheid van de vastgoedsector, voornamelijk dan deze van de kantorenmarkt. Het jaarverslag 2014 is opnieuw zeer leerrijk op dit vlak.

Met een nationale take-up van ongeveer 700.000 m2 is de kantorenmarkt in 2014 voorzichtig terug van weggeweest. Crisisjaren als 2011 en 2013 lijken achter ons te liggen. Meer zelfs: de Belgische kantorenmarkt is vandaag een goed presterend segment in de vastgoedsector en blijft een stabiele investeringsmarkt.

Brussel blijft met 54% aandeel nog steeds de grootste kantorenmarkt. Het aandeel van Vlaanderen – ongeveer 39% – kan echter niet meer onderschat worden. Wallonië hinkt achterop met amper 7%. De take-up evolueert er nauwelijks en het grootste deel wordt gerealiseerd in Waals-Brabant, dat in feite tot de Brusselse markt mag gerekend worde.

Tendensen

Heel wat kantoorgebruikers – zoals Provincie Antwerpen, Bank Delen, De Voorzorg en Argenta – blijken gehecht aan de kantoren die ze in volle eigendom hebben. Om ervoor te zorgen dat hun gebouw aan de hedendaagse vereisten en normeringen blijft voldoen, renoveren ze het. Tijdens de renovatiewerken nemen ze hun intrek in andere kantoorruimtes, die ze tijdelijk huren.

De kantoormarkt is nog steeds een verschuivingsmarkt, waarbij bedrijven hun oude gebouwen inruilen voor nieuwe, en daarbij doorgaans tekenen voor een lagere take-up. Dat heeft enerzijds e maken met het feit dat nieuwe gebouwen vandaag duurzamer en efficiënter omgaan met de oppervlakte, maar anderzijds ook met de principes van het nieuwe werken, die door heel wat kandidaat-huurders geïmplementeerd worden. Toch merken we tegelijk dat een toenemend aantal groeibedrijven uit onder meer de IT-sector, alsook jonge start-ups die ene spectaculaire start kennen, wel tekenen voor meer vierkante meters bij een verhuis naar een nieuwe locatie. Vaak vragen ze daarbij naar extra faciliteiten (b.v. een strijkdienst, restaurant, fitness) en een creatieve werkomgeving. Met andere woorden: het loont om innovatie te stimuleren en daarbij rekening te houden met een nieuw kantoorconcept.

Ingrid Ceusters: “We verwachten weliswaar dat de tendens om de werkoppervlakte per medewerker heel strikt te beperken, stilaan zal uitdoven (cfr. Studie Prof. Compernolle). Dit effect zal zich echter nog niet onmiddellijk laten voelen.”

Decentralisatie wegens mobiliteitsproblemen

Steeds meer bedrijven spelen in op de mobiliteitsproblemen en trekken naar de regionale markten om dichter bij hun menselijk kapitaal te zitten. Met 83 uur fileleed per jaar voor wie elke dag naar Brussel moet pendelen, is de hoofdstad voor vele jonge mensen immers een “no go zone” geworden. Ter vergelijking: wie tewerkgesteld is in Londen pendelt gemiddeld 81 uur per jaar, in Europa ligt het gemiddelde op 53 uur per jaar.

Ook de take-upcijfers bevestigen de tendens van decentralisatie. Met 267.000 m2 is het Vlaamse Gewest bijna zo belangrijk geworden in de kantoormarkt als het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

De overheid is zeer actief op de kantoormarkt. Zowel in Brussel als in Vlaanderen tekenen de overheden voor een groot aandeel van de take-up: in totaal 280.000 m2. Tal van Vlaamse overheidsdiensten worden in het kader van “beter binnenlands bestuur” gedecentraliseerd naar kleinere centrumsteden. Op die manier wordt de ambtenaar letterlijk tot bij de burger gebracht. VAC Gent,, KAM Brugge en VAC Kievitplein Antwerpen zijn slechts enkele voorbeelden.

Brussel blijft de belangrijkste groeimarkt. Europa is bijvoorbeeld o zoek naar 200.000 m2 kantoren in Brussel tegen 2020.

Ingrid Ceusters: “Zal Europa die enkel opnemen in Brussel en in wat voor een constructie, is zeer de vraag. Willen we corporates overtuigen om zich in België te vestigen, dan zal de overheid de nodige maatregelen moeten treffen, onder meer wat betreft fiscaliteit en rechtszekerheid, maar ook wat betreft mobiliteit.”

Minder aankopen, meer huren

Naast de eerder occasionele aankopen van kantoren door zelfstandige eindgebruikers (b.v. advocaten of artsen met een gezamenlijke praktijk) is en blijft de kantoormarkt voornamelijk ene huurdersmarkt. Enerzijds heeft dat te maken met de onzekerheid van het afgelopen jaar over de btw en op het vlak van fiscaliteit. Anderzijds beseffen bedrijven dat ze door hun gebouw aan te kopen, ook minder flexibel zijn.

De prijzen op de Vlaamse en Brusselse kantoormarkt zijn zo goed als stabiel gebleven met een gemiddelde huurprijs van 150 (Brussel) en 107 euro/m2/jaar (Vlaanderen).

Ingrid Ceusters: “Als conclusie kunnen we stellen dat de ontwikkeling van nieuwe kantoren die beantwoorden aan de BREEAM-normen en waarbij dus rekening gehouden wordt met de mobiliteitsfactor, stimuleert het bedrijven o te verhuizen en wakkert de vraag aan. Gent en Antwerpen zijn daar het levende bewijs van. De oude kantoren krijgen noodgedwongen een nieuwe bestemming. Dat alles maakt dat de Belgische kantoormarkt een stabiele markt is en dus een markt die aantrekkelijk is voor investeringen.”

Webdesign Desk02